מדד תשומות הבנייה למגורים

מדד תשומות הבנייה למגורים – איך זה משפיע עלינו

בכל 15 לחודש, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדדים כמו מדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הדיור, תשומות בנייה ועוד, בגין החודש שקודם לחודש הפרסום. בדומה למדד המחירים לצרכן שמשקלל את ההוצאה הדרושה של משקי הבית לצריכת סל קבוע של מוצרים ושירותים, מדד תשומות הבנייה משקלל את השינויים במחירי עלויות הבנייה המשמשים את הקבלנים כמו חומרי גלם, שכר עובדים ועוד.

הסעיפים המרכזיים שמשפיעים על מדד תשומות הבנייה הם שכר עבודה שמהווה כ-42% (התשלום לעובדים בענף הבנייה) וחומרים ומוצרים שמהווים כ-44% מהמדד (שיש וקרמיקה, מלט, איטונג, ברזל, עץ, איטום והרשימה עוד ארוכה). הסעיפים האחרים שמשלימים את העוגה ל-100% הם השכרת ציוד ורכב, והוצאות כלליות..

משקל הסעיפים המרכזיים במדד תשומות הבנייה למגורים

איך מדד תשומות הבנייה משפיע עלינו ?

כדי שנבין את תשומות הבנייה משפיע עלינו נשתמש בדוגמא הבאה – רכשתם דירה ב-2 מיליון שקלים, ובסמוך לחתימת החוזה שילמנו 20% משווי הדירה (400 אלף) כך שיתרת התשלומים שלכם לקבלן הינה 1.6 מיליון שקלים אותה תשלמו בסמוך לאכלוס. נניח כי עד למועד התשלום הבא, מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.0%, יהיה עליכם להוסיף לקבלן סכום נוסף 64 אלף שקלים (!) בעבור ההצמדה לתשומות הבנייה (4.0% X 1.6 מיליון).

צעדים שננקטו לטובת הרוכשים החדשים במהלך שנת 2022 – תיקון הקובע כי עד 40% ממחיר הדירה יוצמדו למדד תשומות הבנייה

במהלך 2022 אושר תיקון 9 לחוק המכר שקובע כי עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה, וזאת על רקע רכיב הקרקע שמהווה כ-30-40% ממחיר הדירה ולא צריך להילקח בחשבון עם רכיבי הבנייה. איך הגיעו ל-40% בתיקון? התשלום הראשון בעת הרכישה מהווה כ-20% מערך הדירה (משולם במעמד חתימת החוזה ולא מחויב בהצמדה למדד), והחוק החדש מגדיר כי שאר התשלומים (שמהווים כ-80% מערך הדירה) יוצמדו ב-50% בלבד למדד תשומות הבנייה. כפועל יוצא, מדובר בהצמדה של עד 40% מערך הדירה. חשוב להדגיש כי חוזים שנחתמו לפני התיקון, חשופים ב-100% למדד תשומות הבנייה על יתרת התשלומים (ושוב, אלא אם כן נאמר אחרת בחוזה).

כיצד תוכלו להגן על עצמכם מפני עליית מדד תשומות הבנייה ?

הדרך להגן על עצמכם היא באמצעות תשלום מראש של כמה שיותר כסף לקבלן, וכך החשיפה שלכם לשינויים במדד תשומות הבנייה תהיה עם סכום נמוך יותר. חשוב לציין כי רוב הקבלנים לא יסכימו לקבל כספים מראש לפני המועד תשלום המקורי, אך גם במידה וכן יסכימו, לא בהכרח שזה הדבר הנכון לעשות ויש לבחון את התמונה המלאה כמו צפי למדד תשומות הבנייה, מה תנאי השוק במשכנתאות כיום ומה הצפי קדימה, האם באפשרותכם לקחת משכנתא כבר בשלב מוקדם של העסקה ועוד.

במידה והקדמתם תשלומים, החשיפה למדד תשומות הבנייה תהיה עם סכום נמוך יותר בהשוואה למצב המקורי. נחזור לדוגמא של רכישת הדירה ב-2 מיליון שקל, אך הפעם במעמד חתימת החוזה שילמנו כ-1.6 מיליון (80% מערך הדירה) ויתרת התשלומים שנותרה היא 400 אלף (20% מערך הדירה). כאמור, נניח ועד למועד התשלום הבא מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.0%, יהיה עליהם להוסיף לקבלן סכום נוסף של 16 אלף בעבוד ההצמדה לתשומות הבנייה (4.0% X 400 אלף).

תחזית למדד תשומות הבנייה לשנת 2023

במהלך 2021-2022 מדד תשומות הבנייה זינק במצטבר בכ-10%, קצב עלייה חריג מאוד בהשוואה לעשור האחרון, וזאת כשבמקביל מחירי הדיור דוהרים גם הם. הסיבה המרכזית לעלייה החדה במדד תשומות הבנייה היא העלייה החדה בחומרי הגלם לבנייה וזאת על רקע השיבושים בשרשראות האספקה שהביאה איתה הקורונה. בסיכום 2022, מדד תשומות הבנייה השלים עלייה של 4.8%, לאחר שבחודש יולי 2022 השלים עלייה שנתית של 6.8%% (!).

במבט ל-2023, אנו מצפים להתמתנות משמעותית במדד תשומות הבנייה כפי שניתן לראות בתרשים המצורף, וזאת על רקע הירידה החדה במחירי המתכות שנמצאים בשימוש תעשיית הבנייה (כפי שעולה ממדד HRC), ובאופן כללי דעיכת הבעיות בשרשראות האספקה, ירידה בעלויות השילוח, בעלויות האנרגיה, סחורות ועוד, תורמות להקלה בצד ההיצע, וכפועל יוצא לירידת מחירים. כפי שניתן לראות בתרשים המצורף, מדד מחירי המתכות (HRC) מקדים בכ-8 חודשים את המגמות בקצב השנתי של מדד תשומות הבנייה. על כן, סביר להניח כי מדד תשומות הבנייה ימשיך להתמתן במבט לסוף 2023, כך שהמדדים החודשיים ימשיכו להיות אפסיים (ואף שליליים כפי שכבר ראינו לאחרונה).